现在买不买房？先弄清这几个问题

　　现在买不买房？先弄清这几个问题

　　2019-03-19 残云伴鹤归 1

　　我之前写了个文，说聪明人现在在卖房子。

　　很多人包括我们的读者，都不同意。这很正常，我写文章也不是寻求每个人都认同，甚至不是寻求大部分人的认同，我只是提供一种思考问题的思路和逻辑，无法保证我的观点一定是正确的。

　　但有些人反对我的观点，根本没搞清楚我的观点到底是什么。不少反对方论述了一通，其实结论和我的一致。

　　比如我从未鼓动大家卖掉自己住的刚需房，我一直说的都是投资的角度，房子不是一个值得超配的标的。但有人写了一大堆来反驳我说自己住的怎么怎么样，这样为了反驳而反驳的论证，毫无意义。

　　回到房子这个问题，我重申，从资产配置的角度看，现在聪明的人都应该兑现房子的收益，选择卖出，落袋为安。房子在未来相当长一段时间，都不是一个值得超配的大类资产。

　　同不同意我的观点，一点都不重要。但如下的一些逻辑和事实，大家可以一起思考一下。

　　2

　　“刚需”是不是真的“刚”？

　　考虑中国房价的问题，不应只看所谓「刚需」。因为宽松的货币环境（以往两位数以上的M2增速）不再的前提下，相当多的刚需，可能也就变成了「软需」。

　　一个非常简单的例子，如果加杠杆只付首付买房，只要房价保持不涨，甚至继续涨但涨幅绝对小于财务利息支出，这多出来的额外财务费用，足以打消很多人改善住房的需求。

　　投资和投机性的需求，更不用说。

　　事实上，中国老百姓很多所谓对房子的刚性需求，都包含了人们对房价「只涨不跌」的这个预期，以及这种预期下财富增值的美好憧憬。这本质上还是一种投资的需求，而非真正意义上的消费需求。什么叫刚性消费需求，就是不管价格涨跌，买了都无所谓，都一定要买，比如结婚用的。只有类似这样的消费需求，才能真正称之为刚需。

　　如果我们思考的一个逻辑，概念定义的起点就错了，结论自然很难正确。

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　　区位优势一直在，为何房价只在某些年份大涨？

　　城市的区位优势，比如北京上海的虹吸效应，也不该成为解释房价走势的最重要的变量。

　　逻辑非常简单，这些城市三年五年以前，十年二十年以前，相较于其他任何城市，都具备同样的区位优势和虹吸效应，但彼时的房价，并未出现一直出现大幅上涨，某些年份还出现了幅度明显的下跌。

　　因此，区位优势，在纵向的角度，不是解释房价上涨的原因。所谓纵向，就是时间的序列上。

　　区位优势，只在同一个横截面上，具备解释力。但人们更需要明白，影响这个横截面的整体因素为何。

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　　人口与城镇化

　　人口这一变量更多是通过影响经济增长，最终影响房价，而非直接作用于房价。

　　因为无论人口多寡，房价都可出现大幅上涨。（城镇人口）多少，与房价的相关性，并不明显。可以参考日本和美国。

　　人口对房价的影响，要通过货币这一中间变量。

　　如果在城镇化的进程中，货币的供应和派生适当，那么理论上，房价并不会因为城镇人口的增加就出现快速上涨。因为新增的城镇人口，手持货币（收入）的增长，刚好用来匹配劳动生产率的提升，此时房价并没有上涨的动力。（最新的政府工作报告即对未来货币增长定调为“与名义GDP增速相匹配”，大致就是这个意思）。

　　相反，即便早已完成城镇化进程的日本和美国，在没有明显边际新增的城镇人口的情况下，房价也会出现周期的波动。

　　例如美国2008年之前的长达七年的房价上涨，和城镇化并没有太多关系。

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　　表面上看，任何商品的价格，包括属于金融资产的股票和债券，都是由供需决定的。供大于求，价格下跌；反之，价格上涨。

　　但如果再深入考察，需求的背后又是什么？是人们购买某种商品的愿望吗？显然，一个有愿望但是没有购买能力的情况，最多只能称之为「准需求」，它还不是真正能影响价格的需求。

　　比如我现在手上只有1000块现金，但我非常想购买一台iPhone. 我的这个愿望，并不能构成对iPhone的需求，从而也无法影响这个商品的价格。

　　从根本上说，一个人手持货币的数量，从根本上决定了需求的的多寡。而非购买某个商品的意愿。人们分析房价时，往往会错误地将这种意愿，定义为对房子的需求。

　　因此，最终意义上，人们手持货币的多少决定了需求，进而决定了商品的价格。

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　　扯点题外话，如果对某些似是而非的观点表示疑惑时，我有一个十分好用的方法分享给各位。

　　比如我们常听人说：

　　“一线城市永远涨，因为它有区位优势”，

　　“全国就一个北京，就一个上海，就一个深圳……”

　　这些逻辑表面上看好像也没毛病。但你反过来想，北京上海深圳一直都在，一直都是稀缺的特大城市。为什么这些区位优势一直在，但它们的房价不是一直慢慢相匹配地涨呢？难道2015年一线城市房价的猛涨，是因为它们的区位优势在那一年迅猛增加？

　　反过来想，总是反过来想！