《红楼梦》时代的房地产

　　《红楼梦》时代的房地产

　　人会根据预算约束，决定每个阶段消费多少，以最大化消费带来满足感。

　　《红楼梦》第六十四回中，贾琏为纳尤二姐为妾，在宁荣街后二里远的小花枝巷内买了一所房子，共二十余间。曹公并没有详写贾琏金屋藏娇的花费，留给读者许多遐想。也有人按当时的房产行情推断，房价不超过三百两白银。但据我所知，清朝北京房屋的定价十分复杂，商业用房的单价高于住房，住房的价格又受许多因素影响。

　　沃顿商学院的Wachter教授，与合作者分析了清代北京房契数据，发现房产价格与地段、房型、面积、潜在维修成本，都有关联。情理之中、意料之外的是，左右房价高低的最大因素，却是住宅中是否有井，方便取水。

　　当初，贾蓉替贾琏说媒，就提到贾琏会买房安置尤氏母女，让尤老娘老有所养。书中关于小花枝巷的房子，细节不多，但贾琏迷恋尤二姐的美貌温柔，颇有诚意，急着纳妾，势必不愿花很长时间去修理房子。因此，买的房子质量应该不错，不会太便宜。贾琏安排得十分齐备，使尤二姐母女十分称心。

　　清代房产的实际价格比较平稳，并不像当今大起大落，连年疯涨，但《红楼梦》时代的百姓，也颇有房屋情结，有了钱就想买房，或自住、或出租。乾隆年间，传说权臣豪奴安图入官的房产中，有秘密银窖，一些市井小人便结队偷偷刨挖。乾隆五年案发，卷宗显示，那些小人发了不义之财后，在衣帽光鲜、大手大脚花费之余，会购房置地、投资理财。

　　涉案者中，有一个叫王立住的，资产组合堪称多样化，他不仅在北京买了住房、铺面，又在周边的通州和大兴县买了田地，还借钱给茶馆、投资开当铺。还有个叫李五的，自己购房、投资，还将金银交给义子，或入股他们的买卖，或让他们放债，希望自己生前由义子赡养，身后则由义子发送。

　　这些素日贫寒的人，一旦发了横财，并没有很快地把财富挥霍殆尽，而是有“消费平稳化”的意识，这符合新古典经济学的消费理论：人会根据预算约束，决定每个阶段消费多少，以最大化消费带来满足感。今天少花一点钱，用于投资房地产等，赚了钱，保了值，明天就依然有能力消费。

　　《红楼梦》中，钟鸣鼎食的贾府，气数已不复往昔，又因为造了大观园，花费巨大。三小姐贾探春曾想兴利除弊，把大观园承包给家仆，一年可省下四百两银子。薛宝钗原本支持开源节流，鼓励探春说：“一年四百，二年八百两，取租的房子也能看得了几间，薄地也可添几亩。”

　　书中第十三回，秦可卿死后，曾托梦给与自己交好的凤姐，劝她“将祖茔附近多置田庄房舍地亩，以备祭祀供给之费皆出自此处，将家塾亦设于此……便是有了罪，凡物可入官，这祭祀产业连官也不入的。便败落下来，子孙回家读书务农，也有个退步”。

　　秦可卿所說的族田义庄，由北宋范仲淹首创。到了清代，因为有利于宗族和睦、社会安稳，得到统治者的大力支持。朝廷嘉奖捐田赡族之人，严禁祭田、义田私典私卖。即便族中有人犯法，家产被查抄，族田义庄也“例不入官”。

　　雍正皇帝提出：“立家庙以荐蒸尝，设家塾以课子弟，置义田以赡贫乏，修族谱以联疏远。”世代簪缨的贾府，重视家庙祭祀，也支持族中义学。但精明能干的凤姐却没有听从秦可卿，投资族田义庄，导致贾府大厦倾倒后，子孙流离失所。想来一者是因为贾府财务捉襟见肘，“远水救不得近渴”，二者凤姐虽有危机感，也难以做到目光长远。